Kredyt mieszkaniowy nazywany inaczej kredytem hipotecznym to jedno z najpowszechniejszych zobowiązań finansowych zaciąganych przez Polaków. Najczęściej decydują się na niego osoby w wieku 30-40 lat, które w ten sposób finansują marzenie o posiadaniu własnych czterech kątów. To dla wielu z nich jedyna możliwość zakupu mieszkania, bądź budowy domu. Nic więc dziwnego, że kwestie związane z kredytem hipotecznym budzą wiele emocji. Być może dlatego, na jego temat powstaje coraz więcej mitów.

Panuje przekonanie, że sięgając po kredyt hipoteczny, należy spłacić nawet wielokrotność pożyczonej sumy. Nie do końca jest to prawdą. Oprocentowanie kredytu hipotecznego różni się w zależności od banku, który wybierzemy. Należy przy tym pamiętać, że koszty kredytu hipotecznego są dość znaczne, ponieważ suma, jaką pożyczamy od banku, jest duża. Trudno więc porównywać koszty kredytu zaciągniętego na 200 tysięcy złotych, do pożyczki na 10 tysięcy.

Co więcej, w rzeczywistości wiele zależy od warunków, na jakie się zdecydujemy. Można wybrać raty malejące bądź równe, okres kredytowania dłuższy lub krótszy. Wiele zależy także od wysokości wkładu własnego. Można skorzystać także z różnych porównywarek i rankingów kredytów hipotecznych. W ten sposób szybko i bezproblemowo znajdziemy najkorzystniejszą ofertę. Warto udać się również do doradcy kredytowego. Taka osoba podpowie, co trzeba zrobić, aby otrzymać atrakcyjną propozycję kredytową.

Warunki przedstawiane kredytobiorcom nieco się zmieniły na przestrzeni ostatnich kilku lat, co wprowadziło niemałe zamieszanie. Dawniej banki obligowały osoby, które ubiegały się o przyznanie kredytu hipotecznego, o wpłatę wkładu własnego na poziomie 10% wartości nieruchomości. Obecnie wymagają nawet dwa razy większej kwoty. W większości banków minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, którą zamierzamy sfinansować kredytem hipotecznym. Mitem jest jednak informacja, że bez wkładu na tym poziomie nie otrzymamy kredytu. Często tkwi w tym pewien haczyk: 10-procentowy wkład własny jest możliwy, o ile wykupimy dodatkowe ubezpieczenie. Sprawdźmy zatem dokładnie warunki kredytowe. Co więcej, wkładem własnym niekoniecznie musi być gotówka, równie dobrze może to być grunt bądź inna nieruchomość.

Poszczególne banki znacząco różnią się pod względem prowadzonej polityki czy wymagań, które stawiają przed kredytobiorcami. Sprawdzają m.in. wysokość pensji, wpływy na konto, wydatki, liczbę osób na utrzymaniu, wiek kredytobiorcy czy nawet formę zatrudnienia. Fakt, że jeden bank odrzuca wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego nie oznacza, że drugi postąpi identycznie. Ta zasada działa podobnie w większości przypadków, dotyczy więc zarówno kredytu gotówkowego, jak i hipotecznego.

Jeśli chcemy uniknąć niepotrzebnej fatygi, możemy wcześniej sprawdzić, czy przy obecnym poziomie zarobków i comiesięcznych wydatków, dany bank udzieli nam kredytu. Posłużą nam do tego różne zestawienia, które można znaleźć w sieci.

Innym mitem na temat kredytu mieszkaniowego, jest przekonanie, że aby dostać kredyt hipoteczny należy mieć umowę o pracę. Umowa o pracę z pewnością stanowi duże ułatwienie, gdyż dla banku to najlepsze zabezpieczenie. Nie oznacza to jednak, że osoba zatrudniona na czas nieokreślony nie ma szans na przyznanie kredytu hipotecznego.

Większość banków akceptuje także zabezpieczenie w postaci przychodów z własnej działalności gospodarczej, umowy zlecenia czy umowy o dzieło. Należy jedynie wykazać, że nasze dochody są regularne. Bank sprawdzi zatem przychody na konto, pod uwagę weźmie zapewne dłuższy okres, aby upewnić się, że nie będziemy mieć problemu ze spłatą kredytu hipotecznego.

Ponadto często klienci rezygnują z planów kupienia mieszkania z uwagi na dochody z tytułu umowy innej niż umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie jest to jednak element przesądzający o odmowie otrzymania kredytu. Ważnym kryterium dodatkowym w takiej sytuacji jest kwestia, od kiedy i na jak długo umowa obowiązuje w momencie składania wniosku. Z reguły powinna ona być ważna co najmniej 6 miesięcy.

Niektórzy twierdzą także, że bez historii kredytowej nie mamy szans na kredyt hipoteczny. To jeden z najczęściej rozpowszechnionych mitów, który w praktyce ma niewiele wspólnego z prawdą. Zdecydowana większość młodych osób składających wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego, nie posiada historii kredytowej.  Jeśli zatem nasza historia kredytowa jest czysta, tj. w przeszłości nie mieliśmy problemu ze spłatą swoich bieżących zobowiązań, nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy otrzymali kredyt hipoteczny. Historia kredytowa może być wskazana w przypadku kredytu gotówkowego na większą kwotę, np. 50 tysięcy złotych. Warto przyjrzeć się temu zagadnieniu także z drugiej strony. Jeśli posiadamy już jakieś zobowiązania finansowe, to nie znaczy, że muszą one kolidować z kredytem hipotecznym. Wiele zależy od indywidualnej sytuacji finansowej. Mo również rozważyć kredyt konsolidacyjny.

Kolejnym z mitów dotyczących kredytu mieszkaniowego jest twierdzenie, że w chwili podpisania umowy o kredyt, bank staje się właścicielem nieruchomości. Mimo, że dopiero spłacamy swoje zobowiązanie, to już od chwili nabycia nieruchomości, stajemy się jej pełnoprawnym właścicielem. Bank pozostaje jedynie wierzycielem, dlatego ma ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości w postaci hipoteki. Oznacza to zatem, że możemy nią dowolnie dysponować, np. wynająć, a nawet sprzedać.

Nieco inaczej może wyglądać ta kwestia w sytuacji, gdy przestajemy regularnie spłacać zadłużenie. Jeżeli dług nie zostanie spłacony w wyznaczonym terminie, to nieruchomość podlega sprzedaży. Bankowi należy się wówczas taki procent z kwoty sprzedaży, która równa się wartości niespłaconej kwoty.

Inną, nie do końca prawdziwą kwestią jest przekonanie, że warunki kredytu hipotecznego dla singla są gorsze niż dla małżeństwa. Nie istnieje coś takiego jak kredyt dla singla, ani tym bardziej dla pary. Banki nie tworzą specjalnych ofert kredytu hipotecznego dla poszczególnych grup. Warunki zależne są od sytuacji materialnej. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że zamożny singiel otrzyma takie same, a nawet lepsze warunki kredytowe niż małżeństwo o średnich dochodach. Należy pamiętać, że podczas przydzielania kredytu, banki często biorą pod uwagę także comiesięczne wydatki, które w przypadku dwóch osób mogą być wyższe niż w przypadku singla.

Kolejnym, nieprawdziwym twierdzeniem na temat kredytu hipotecznego jest fakt, że kredyt hipoteczny trzeba spłacić jak najwcześniej. Bez wątpienia najczęściej opłaca się wybrać krótszy okres spłaty kredytu, gdyż wiązać będzie się on zazwyczaj z niższymi kosztami. Jeśli jednak zaciągnęliśmy już zobowiązanie na 30 lat, to nie zawsze bardziej opłaca się spłacić je jak najwcześniej, np. po 10 latach. Znaczna część kredytobiorców odczuwa presję związaną ze spłatą kredytu, dlatego wszystkie oszczędności przeznacza właśnie na ten cel. Jak się okazuje, nie zawsze jest to dobre rozwiązanie. Czasem lepiej zainwestować nadwyżkę finansową, chociażby w lokatę, gdyż może się okazać, że mimo wcześniejszej spłaty kredytu i tak nie da się ominąć kosztów dodatkowych.

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na mieszkanie lub dom powinna zostać dokładnie przemyślana. Kwota takiego zobowiązania sięga najczęściej kilkuset tysięcy złotych, a okres spłaty wynosi nawet 25-30 lat. Jest to zatem decyzja, która będzie rzutować na znaczną część naszego życia. Nie należy jednak wierzyć we wszystko, co usłyszymy na temat kredytów hipotecznych. Takie informacje zawsze warto najpierw sprawdzić. Dobrym rozwiązaniem będzie także wizyta u doradcy kredytowego.

Kolejnym mitem na temat przedmiotowego kredytu, jest twierdzenie, że kredyt hipoteczny trudno się spłaca. O ile rzeczywiście rata miesięczna, którą musimy płacić przez wiele lat, może stanowić duże wyzwanie, o tyle kredyty hipoteczne należą do tych zobowiązań, które są najlepiej spłacane. Kredyty z ponad 90 dniowym opóźnieniem stanowią nie więcej niż 2% wszystkich udzielonych kredytów. Ważne jest to, żeby wziąć kredyt na miarę swoich możliwości, a także mieć oszczędności, które możemy przeznaczyć na spłatę rat w przypadku nieprzewidzianych okoliczności.

Panuje także nieprawdziwe przekonanie, że bank może zabrać nam nieruchomość, ponieważ nie zdążyliśmy z ratą kredytu. Banki nie są zainteresowane wypowiedzeniem kredytu i odbieraniem nieruchomości. Wiąże się to z uciążliwym procesem i wysokimi kosztami. Bank w takim przypadku nie tylko sprzeda nieruchomość dużo taniej, ale również będzie musiał podzielić się środkami ze sprzedaży z komornikiem. Ustawa o kredycie hipotecznym podpowiada co robić, gdy klient ma problemy ze spłatą. Takiemu klientowi należy zaproponować w pierwszej kolejności wakacje kredytowe lub karencję. W przypadku, gdy klient nadal będzie miał problemy ze spłatą, bank powinien dać mu pół roku na sprzedaż domu we własnym zakresie.

Pandemia koronawirusa sprawiła, że mitów na temat kredytów hipotecznych przybyło. Jednym z nich jest np. twierdzenie, że w czasach pandemii banki nie udzielają kredytów osobom osiągającym dochód z działalności gospodarczej oraz osobom pracującym na umowie o dzieło lub umowie zlecenie. Obecnie, nawet w czasie pandemii, można uzyskać kredyt pracując w oparciu o umowę o dzieło lub zlecenie. Ważne jest, żeby to była jedna umowa, która ma ciągłość od minimum 2 lat. Banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do klientów osiągających dochód z własnej działalności. Przejawia się to przede wszystkim w braku jego akceptacji, jeśli przychody uległy znaczącym wahaniom na przestrzeni ostatnich 2 lat.

Wykluczeniu – z uwagi na zbyt wysokie ryzyko – uległy natomiast wybrane sektory gospodarki, jak np. gastronomia, turystyka, hotelarstwo, lotnictwo. Warto jednak pamiętać, że banki coraz częściej łagodzą swoje przepisy.

Jak zatem jest naprawdę? Konieczne jest posiadanie własnych środków, aby uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu. W celu zaciągnięcia kredytu musimy posiadać własne środki finansowe, które będą wkładem w naszą przyszłą nieruchomość. Co ważne, aktualnie regulacje nie dopuszczają, aby stanowiły go środki pochodzące z kredytów lub pożyczek gotówkowych, gdyż zgodnie z ustawą muszą one być oszczędnościami potencjalnego nabywcy nieruchomości. Dopuszczalną przez ustawodawcę opcją zgromadzenia kwoty jest darowizna od najbliższej rodziny. Obecnie jedyną formą stanowiącą wkład własny, poza gotówką, może być działka budowlana, na której kredytobiorca chce wybudować nieruchomość.

Innym mitem, który został wykreowany w związku z pandemią jest fakt, iż konieczne jest posiadanie 30% albo nawet 50% wkładu własnego z uwagi na zaostrzone oceny scoringowe banków w czasie pandemii COVID-19.

W chwili obecnej większość banków wymaga 20% wkładu własnego, tylko w szczególnych przypadkach – kalkulując podwyższone ryzyko – bank może wymagać większej sumy. Przed okresem pandemii było podobnie, ale pułap podstawowy zaczynał się od 10% wkładu. Dodatkowo, zarówno przed pandemią, jak i aktualnie, dzięki np. ubezpieczeniu niskiego wkładu, bank może go obniżyć. Obecnie 10% wkładu własnego utrzymują takie banki jak: mBank, Alior Bank, Millennium i Santander Bank Polska – w tym przypadku jedynie dla klientów wewnętrznych.

Warto też zastanowić się nad kwestią dotyczącą tego czy niski koszt kredytu i niska rata są najważniejszym kryteriami wyboru. Niski koszt kredytu, czy też najniższe RRSO mogą być wskazówką do tego, który kredyt wybrać. Bank za udzielenie taniego kredytu może oczekiwać od nas pewnego rodzaju „wdzięczności”. Przykładowo będzie to założenia konta, przelew wynagrodzenia, skorzystanie z oferty karty kredytowej lub innego produktu. Może się tez okazać, że inne usługi w ramach kredytu będą bardzo drogie, jak np. aneksowanie kredytu. Czasami warto skorzystać z droższego kredytu, ale bez dodatkowych, uciążliwych dla nas warunków.